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BGH: Kein Gitarrenunterricht in einer Mietwohnung

BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2013 seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliege, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter könne zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, dies gelte aber nur, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Diesen Umstand habe der Mieter dazulegen und zu beweisen.

 

Im konkreten Fall war die Tochter der Mieterin nach deren Tod gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten.

 

Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass die Tochter über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu Streitigkeiten mit anderen Mietern gekommen.

 

Der Bundesgerichtshof sah in der Art und dem Umfang der Tätigkeit (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler) eine weitergehende Einwirkung auf die Mietsache, als dies bei einer üblichen Wohnnutzung der Fall gewesen wäre. Die Kündigung des Mieters hatte somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

 

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3)…

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.